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案例发布 | 合同履行有先后 不安抗辩要通知

军心法助2020-10-16 08:03:12

导读

不安抗辩权指当事人互负债务,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。本案是一方不当行使不安抗辩权引起的纠纷,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告方先支付购房款,被告再交付房屋给原告。在合同履行过程中,被告的财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押,原告因此怀疑被告无法履行合同。在没有通知被告的情况下,单方面行使不安抗辩权。后原告起诉要求被告承担延期交房的违约责任,但因原告行使不安抗辩权并不符合法律规定,一审法院、二审法院都未支持原告的诉讼请求。

案情简介

  一、2010年7月7日,周某(乙方)与某公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》,该合同约定该商品房成交总金额为268672元,周某应于2010年7月7日支付房款255238元,余款13434元于2011年7月30日前付清;某公司应在2011年7月30日前将该房交付给周某,如逾期交房超过30日而周某要求继续履行合同的,合同继续履行,某公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向周某支付已付房款的万分之四的违约金。同时合同第八条约定由于乙方原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:⑵乙方付清全部房款(包括按揭贷款及面积差异退补款)、付清政府部门规定的费用(包括大修基金、税费)、且无银行按揭欠款,方可进行房屋交接。合同签订后,周某按照合同约定向被告某公司支付了房款和房屋专项维修金。2012年11月20日,某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日,周某向被告某公司交付了余款。

  

  二、另查明,在合同履行过程中,某公司的原法定代表人李某强(亦为重庆某城市建设(集团)有限公司的时任董事长)及股东李某因涉嫌串通投标罪被重庆市长寿区公安局立案侦查。2011年5月,某公司的财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押,后某小区建设工程停工。2012年5月7日,重庆市长寿区公安局解除了对某公司银行帐户的强制措施。2012年11月19日,某公司通过了其建设的小区第10幢楼的重庆市建设工程竣工验收备案以及建设工程消防竣工验收备案。

  

  三、后周某起诉要求某公司向其支付逾期交房479天的违约金51477.55元,而某公司认为根据双方合同第八条规定的约定,交房的条件是周某应该先付清全部房款且无按揭欠款方可进行房屋交接,即原告有先履行义务,故不同意支付逾期交房违约金。

  

  四、重庆市长寿区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条之规定,判决:驳回原告周某的诉讼请求。重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决:驳回上诉,维持原判。


裁判结果

      

《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。第六十九条规定,当事人依照本法第六十八条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。本案中,某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实,但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后,方可进行房屋交接,即周某应该先履行付款的义务,某公司才履行交房的义务。同时,周某在庭审中称其到某公司履行义务,其售房部已关门,但并无证据提交,且如其不能直接履行义务,也可采取其他方式履行付款的义务,如提存等方式。另外,周某在二审中提出其是行使不安抗辩权,但根据上述法律规定,周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性,未及时与对方沟通核实,在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范,其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。

典型意义


在现代社会中,大多数双务合同的订立和履行均非同时进行,双方当事人履行义务的期限也往往不一致,往往会约定一方先履行给付。任何一方当事人总是期望签约后对方届时履行合同,但是由于各种社会经济因素瞬息万变,在合同有效订立到合同履行的期限内,会出现许多不可预见的情况,这些情况很可能使得合同在今后无法履行或难以履行。面对种种极具现实可能性的巨大的违约威胁,任何先履行一方都不会愿意坐以待毙,把自己的重大经济利益交给变幻莫测的未来,不安抗辩权作为平衡合同双方当事人利益的一种预防措施应运而生。在行使不安抗辩权时,一定要掌握充分的证据,并且及时通知到对方,与对方进行沟通,本案中,原告虽然有理由怀疑被告无法按期交房,但是并未与被告进行沟通,在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行,不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。

相关法律规定:

  《中华人民共和国合同法》

  

  《中华人民共和国民事诉讼法》

(案例来源:中国裁判文书网)


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