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房地产法| 合作开发房地产各方无需为支付工程款承担连带责任

法律系之声2018-06-19 14:32:34


【报告提要】债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。


  案件名称:大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审案


  案件类型:建设工程施工合同


  文书来源:《最高人民法院公报》2008年第11期(总第145期)


  关键词: 合作开发—债权—给付—相对性


  【二审背景】


  2000年10月8日,大连宝玉集团有限公司(以下简称宝玉集团)与大连金世纪房屋开发有限公司(以下简称金世纪公司)签订《联合建房协议书》,约定:金世纪公司与宝玉集团在大连市沙河口区星海二站39023部队院内联合开发建设新世纪家园,由金世纪公司办理项目用地的相关手续,并承担全部费用。由宝玉集团和金世纪公司共同办理《施工许可证》及相关手续,宝玉集团承担项目开工至竣工所需的全部费用。宝玉集团向金世纪公司支付3000万元,以解决金世纪公司在办理该项目前期手续中所负债务。……


  2002年10月15日,宝玉集团与金世纪公司签订《联合建房协议书之补充协议》,对《联合建房协议书》做了部分调整。同时,双方在沙河口支行设立贷款共管账户,账号为202001040002036。同年11月1日,宝玉集团与金世纪公司签订《关于共管账户的补充协议》,约定:为更好地管理使用贷款,切实做到专款专用,双方在沙河口支行设立贷款专用账户,账号为303901040014155。本项目的《商品房销售许可证》办理在金世纪公司名下。


  金世纪公司于2000年6月26日取得新世纪家园的《建设用地规划许可证》,2000年12月12日取得《国有土地使用证》,2001年8月16日取得《建设工程规划许可证》,2004年5月13日办理了《商品房预售许可证》。新世纪家园的房屋销售工作,均以金世纪公司名义对外签订房屋销售合同。


  金世纪公司在大连日报发表郑重声明,该声明称:新世纪家园开发权及所有权属于金世纪公司,凡涉及该项目的任何交易(包括以该项目房屋抵顶工程款或债务等)均属非法。


  宝玉集团2000年10月8日与金世纪公司签订协议时的名称为大连宝玉房地产开发有限公司,于2002年2月5日变更为宝玉集团,法定代表人为滕宝玉,后更换为现在的法定代表人潘国彦。2002年7月8日,宝玉集团向大连市工商局申请以原宝玉公司的资质证书重新设立大连宝玉房地产开发有限公司,宝玉集团在申请报告中称“如果涉及到债权债务问题,因为原房地产开发公司变更为宝玉集团前已增注册资金为1.2亿元,所以此阶段如有债权债务可由宝玉集团承担,其他阶段的债权债务仍由宝玉房地产承担,重新登记的宝玉房地产注册资金为1500万元,保证不会在涉及到债权债务的问题上损害他人的利益。”同年8月8日,宝玉集团与其下属的大连宝玉建设有限公司共同出资再次注册成立了大连宝玉房地产开发有限公司,与更名前的大连宝玉房地产开发有限公司名称完全一致。


  2001年3月5日,大连渤海建筑工程总公司(以下简称渤海公司)与宝玉集团签订《建设工程施工合同》,约定由渤海公司承建大连新世纪住宅小区(后更名为新世纪家园,以下简称新世纪家园)2#、4#高层住宅楼,合同价款4440万元(按实结算)。工程质量等级为省优质工程……


  2001年3月18日,渤海公司与宝玉集团签订《补充协议书》,约定:渤海公司承建新世纪家园2#、4#楼建筑安装工程(包括地下室工程)合同造价暂定为4440万元……


  2001年7月14日,渤海公司与宝玉集团签订停工报告,该报告载明:一、因建设单位未按合同约定及时拨付工程进度款,渤海公司拖欠搅拌站、钢筋厂家巨额材料款,现搅拌站、钢筋厂家已停止向渤海公司供应混凝土、钢筋。二、由于车库方案、砌筑方案至今未定,导致2001年6月28日进场的钢筋二班(36人)、2001年7月2日进场的砌筑砖工班(38人)一直处于待工状态,于2001年7月14日前全部走光。三、现场所有施工人员自本项目开工以来一直没有开支,钢筋、钢模工段罢工3天。鉴于以上各项,无法使工程正常进行下去,渤海公司被迫从2001年7月15日全面停止施工,放假。


  2002年9月6日,为保证新世纪家园项目贷款专款专用,宝玉公司与中国农业银行大连市沙河口支行(以下简称沙河口支行)签订了《资金监管协议》。


  2002年11月26日,渤海公司与宝玉公司签订《协议书》,约定:一、宝玉公司于2001年3月与渤海公司签订的《建设工程施工合同》,约定渤海公司承建新世纪家园2#楼、4#楼,合同原定施工工期自2001年3月18日开工,2001年12月31日竣工。但因宝玉公司资金未到位,致使工程中途停工,给渤海公司造成一定经济损失。二、鉴于宝玉公司资金已到位,经双方协商,宝玉公司同意以大连宝玉苑大酒店80万元消费卡和新世纪家园4#楼一单元10楼1号商品房一套补偿渤海公司所受损失。……五、本协议签订后,渤海公司应立即进入新世纪家园施工现场恢复施工,并保证于2003年9月30日前竣工,交付宝玉公司使用。本协议签订后,渤海公司不再要求宝玉公司任何补偿,并放弃追究本协议签订前宝玉公司违约责任的权利。


  2002年12月1日,渤海公司与宝玉公司签订《协议书》,约定:一、渤海公司在履行与宝玉公司签订的施工合同过程中,因宝玉公司资金不到位,致使工程长时间处于停工状态。渤海公司因停工而受到很大损失。渤海公司要求索赔的损失金额为:人工费、材料费、机械费7707021.14元;管理费1541404.23元。另外,渤海公司要求宝玉公司承担违约金133.2万元,以上三项累计索赔金额为10580425.37元。二、虽然渤海公司损失是因宝玉公司工程款不到位造成的,但渤海公司体谅宝玉公司的困难,同意将索赔金额减少到550万元,并保证不再提出任何其他补偿或赔偿要求。三、本协议签订后的一周内一次性将上述550万元赔偿金支付给渤海公司,如宝玉公司不按期支付全部赔偿金,渤海公司保留再次停工的权利。因宝玉公司不按时支付赔偿金,而造成再次停工的损失,由其全部承担。


  2002年12月5日,渤海公司与宝玉公司及该工程的监理公司大连宏达建设监理有限公司(以下简称宏达公司)签订《复工报告》,该报告载明,现工程款全部到位,从现在开始进行冬季施工。


  2003年6月27日,渤海公司与宝玉公司签订《补充协议》,约定:宝玉公司将新世纪家园1#-4#楼全部地热和地下一层车库建筑工程发包给渤海公司施工……


  2003年8月29日,渤海公司与宝玉公司就1#楼地热工程及2#、4#楼收尾工程签订《协议书》,约定:一、双方对剩余工程量进行核对。二、宝玉公司在签署协议后3日内向渤海公司拨付竣工前最后一次工程进度款100万元。三、渤海公司按照宝玉公司对收尾工程的要求保质保量完成,承诺除公建和地下室部分外,2#楼于2003年9月20日交工,4#楼于2003年9月5日交工。宝玉公司在交工前将所有工程量签证单确认后返还渤海公司。四、本协议履行期间因不可抗力或宝玉公司原因及宝玉公司外委单位原因影响渤海公司施工,耽误工期,每耽误一天宝玉公司向渤海公司支付赔偿金2万元,以工程量签证形式体现。如果渤海公司延误交工,每逾期一天罚款2万元。……七、按双方合同约定,竣工后30日内,渤海公司向宝玉公司提交竣工资料和验收报告,工程质量达到省优。


  2004年4月9日,渤海公司与宝玉公司签订《协议书》,约定:一、本次协议签订之日起到2004年4月9日前,宝玉公司保证向渤海公司支付工程款25万元,2004年4月16日前再支付25万元,上述两笔款项若每延误一天,宝玉公司向渤海公司缴纳罚金2万元。二、本次付款后,渤海公司保证将所有工程在2004年5月6日前完工,并且达到原合同质量标准及通过宝玉公司与监理验收,所有人员、机具撤离新世纪家园施工现场。上述约定每延期一天,渤海公司向宝玉公司交纳罚金1.5万元,若宝玉公司或宝玉公司委托施工队伍原因造成的延误,每延误一天工期顺延。


  2004年5月1日,宏达公司出具新世纪家园2#、4#楼《工程质量评估报告书》,该报告的“单位工程结论意见”一栏载明“完成了设计文件和合同中约定的工作内容。……单位工程综合评定为优良”。


  2004年5月8日,渤海公司施工的2#、4#楼工程竣工。


  2004年5月18日,宝玉公司出具新世纪家园2#、4#楼工程竣工验收报告,该报告的工程竣工验收意见一栏载明:“……同意新世纪家园工程通过竣工验收。”同年5月30日,渤海公司与宝玉公司及宏达公司签订新世纪家园2#、4#楼的《单位工程交工验收证明》,该证明的验收意见部分内容载明“经对现场实物及技术资料进行检查、验收,认定该工程满足设计及施工规范要求,满足强制性标准及规定要求,满足使用功能要求,工程质量综合评定为优良,同意验收。”


  2004年11月15日,宝玉公司出具《关于工程款结算的情况说明》,载明“宝玉公司发包的新世纪家园2#、4#住宅楼工程由渤海公司承建,该工程已由渤海公司按照宝玉公司的工程范围、工程质量和工期要求施工完毕,双方正在针对具体工程量进行最后决算。工程量核算复杂,预计在年末前决算完毕。”


  2004年11月17日宝玉公司出具收条一张,该收条载明“今天收到渤海公司送交的新世纪1-4#楼采暖工程决算,其中包括地热工程主管分支(立水管-分水器部分)的工程决算书4份,决算书中合计价款为798664.00元,和2#、4#楼采暖主立管,决算书中合计价款180759.00元。我公司对决算还需审核确认。该款项经审核确认后与所欠2#、4#楼工程款、索赔款(协议额为550万元)及补偿房屋(一套)一并给付你公司。”


  2004年12月,渤海公司施工的新世纪家园2#、4#楼工程荣获2004年度辽宁省优质主体结构工程称号。


  2005年1月17日,大连市建设工程质量监督站出具的《责令整改通知书》,该通知书载明:工程名称为新世纪家园1-4#楼及地下车库,存在问题为:(1)消防手续、墙改专项基金手续不全;(2)小区市政工程未完善;(3)公建工程(室内外)未完工;(4)地下室部分水篦子未安装、局部装饰面层霉变;(5)室内外墙体裂纹;(6)部分北侧窗窗台高度不足0.9米,未加防护措施;(7)部分门洞口封闭不实;(8)个别房间有透寒现象;(9)屋面防水细部处理不到位,有翘曲现象;(10)无障碍设施不完善;(11)地下车库顶层柱筋外露,未进行处理;(12)工程技术档案资料未完善。


  2005年5月18日,渤海公司与宝玉公司签订《渤海建设工程的新世纪家园工程审核表》,载明:经审核工程造价合计48321289.00元,其中无争议部分2#楼29191563.00元(主体结构部分27691044.00元),4#楼13399132.00元(主体结构部分为12278635.00元),车库桩工程493188.00元,地热3018256.00元,甲供材料保管费12330.00元,有争议部分2206890.00元。


  2005年5月20日,宝玉公司出具《承诺书》一份,该《承诺书》载明“因宝玉公司与渤海公司签订的《补充协议》确定以部分房屋抵付工程款,但该开发项目房屋目前还不能办理产权,宝玉公司承诺在半年内办理完该项目房屋产权所需要的土地证、销售许可证、工程竣工备案证等相关手续,以便为渤海公司抵款房屋办理产权,否则宝玉公司同意以现金方式给付渤海公司工程款。关于工程款事宜宝玉公司同意将2002年11月28日宝玉公司转账至渤海公司账户上的2500万元中的剩余部分800万元作为工程款给付渤海公司,其中1700万元宝玉公司另有使用,不能作为工程款给付渤海公司,宝玉公司欠渤海公司的工程款另行安排给付。”


  渤海公司于2003年2月28日给沙河口支行出具确认书一份,确认于2002年11月29日收到宝玉公司工程款2500万元。辽宁高院一审审理期间,渤海公司与宝玉公司确认渤海公司收到2500万元后,又给宝玉公司返回1700万元。


  宝玉公司和渤海公司共同确认,宝玉公司在施工过程中支付工程款总额为19986030.00元,其中通过沙河口支行转账支付1695万元,提供材料折款为3036030.00元。渤海公司在宝玉公司处领取消费卡104.2万元。


  另外,渤海公司的营业执照副本载明:主营为一级土木工程建筑、维修、室内外装修等。注册资金为1901万元。


  辽宁高院经审理认为,宝玉公司与金世纪公司签订的《联合建房协议书》、《联合建房补充协议》、渤海公司与宝玉公司签订的《建设工程施工合同》是当事人的真实意思表示,且无违法行为,合法有效。渤海公司已履行了合同约定的施工义务,双方亦进行了结算,宝玉公司亦应履行合同义务,向渤海公司支付尚欠工程款及利息。


  关于金世纪公司应否承担向渤海公司支付工程款责任问题。


  首先,施工合同虽然是宝玉集团与渤海公司签订的,但金世纪公司是渤海公司施工工程项目的联合开发方,金世纪公司与宝玉集团的联建利益尚未分割,且新世纪家园项目土地使用证、销售许可证等均以金世纪公司名义办理,销售新世纪家园项目房产的《商品房买卖合同》也是以金世纪公司名义签订。金世纪公司虽未与渤海公司签订施工合同,却享有了渤海公司已施工工程的权利,并从该合同中获取利益,因此金世纪公司理应承担该合同相应的义务。金世纪公司主张其承担给付工程款的连带责任突破了合同相对性的原则,没有事实和法律依据,不能支持。其次,宝玉集团及宝玉公司和金世纪公司在《联合建房协议书》、《联合建房协议书之补充协议》中均约定,双方共同选定施工队伍,共同管理新世纪家园项目,新世纪家园项目贷款放在双方共同认可的账户,由双方共同管理。虽然渤海公司不是宝玉集团与金世纪公司共同选定的施工队伍,但在金世纪公司与宝玉集团的补充协议中及在宝玉集团与渤海公司施工合同履行期间,金世纪公司对宝玉集团与渤海公司签订的施工合同是予以认可的,渤海公司在施工期间向宝玉集团请款时,金世纪公司也曾在《请款报告》上签字盖章,说明金世纪公司已实际参与了施工合同的履行,金世纪公司主张上述均不能作为承担连带责任的理由,依据不足,亦不予支持。第三、根据宝玉集团和金世纪公司签订的联建协议,双方共同投资,共同获取利益,其联建行为在法律性质上应属合伙行为,合伙人应当对合伙债务承担责任。因此,金世纪公司虽然未直接与渤海公司签订施工合同,但不能免除金世纪公司依法向渤海公司支付工程款的义务。金世纪公司应对宝玉集团及宝玉公司拖欠的工程款承担连带责任。至于金世纪公司提出在宝玉集团与渤海公司的工程决算未经其认可的情况下承担连带责任,剥夺了其与承担责任相对应的权利问题。因施工合同是由渤海公司与宝玉集团签订的,渤海公司与宝玉集团作出的工程造价决算是有效的,金世纪公司在诉讼中并未对工程造价提出异议,也未举证证明该决算损害了金世纪公司的利益,因此,金世纪公司不认可渤海公司与宝玉集团之间的工程决算没有依据。且本案判决金世纪公司承担的是连带责任,而不是直接给付工程款的责任,在本判决执行过程中,如果金世纪公司按此判决承担了宝玉集团及宝玉公司向渤海公司给付工程款的连带责任,金世纪公司既可以随时向宝玉集团及宝玉公司主张权利,又可以在双方分劈联建利益时主张自己的权利,不存在剥夺其权利,损害其利益的问题。金世纪公司以不是建设工程施工合同的当事人为由,主张不应承担给付工程款的责任,不予支持。


  关于宝玉集团与宝玉公司之间的关系问题。由于宝玉集团在与金世纪公司及渤海公司签订联建协议及施工合同时的名称为大连宝玉房地产开发有限公司与其后注册成立的宝玉公司名称完全一致,且在其更名为宝玉集团及重新注册成立新的宝玉公司时均未通知金世纪公司和渤海公司,金世纪公司与渤海公司认为签订合同及履行合同均是一个宝玉房地产开发有限公司。辽宁高院认为,渤海公司是与宝玉集团签订的施工合同及补充协议,宝玉集团应当承担给付工程款的责任,在履行合同过程中,宝玉集团及宝玉公司在未通知合同相对方的情况下,由宝玉公司承接了合同的权利义务,在渤海公司以宝玉公司为被告提起诉讼后,宝玉公司对其被告的主体资格也未提出异议,因此,本案中宝玉集团和宝玉公司应为施工合同发包方的共同主体,共同承担给付工程款的责任。


  渤海公司及金世纪公司不服辽宁高院的一审判决,向最高院提起上诉。


  【二审裁判要旨】


  最高院认为,宝玉集团、宝玉公司与渤海公司签订的施工合同及补充协议有效。讼争建设项目办妥了工程开工的法定手续,取得《建筑工程施工许可证》,具备法定开工条件。施工单位渤海公司是具有一级资质的专业施工企业,具备与工程相应的法定资质。签约时,合同当事人意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定宝玉集团、宝玉公司与渤海公司签订的施工合同及补充协议有效。


  一、宝玉集团与其下属单位合资设立的宝玉公司与宝玉集团应当作为施工合同的共同发包人。


  从发包人主体演变情况看,签订施工合同的发包人原宝玉公司名称已变更为宝玉集团,以后宝玉集团又向大连市工商局申请以原宝玉公司的资质证书重新设立宝玉公司,宝玉集团在申请报告中向政府主管部门承诺“如果涉及到债权债务问题,因为原房地产开发公司变更为宝玉集团前已增注册资金为1.2亿元,所以此阶段如有债权债务可由宝玉集团承担,其他阶段的债权债务仍由宝玉房地产承担,重新登记的宝玉房地产注册资金为1500万元,保证不会在涉及到债权债务的问题上损害他人的利益。”因新设立的宝玉公司使用原宝玉公司的资质证书,两个宝玉公司名称完全相同,从外观特征看,合同相对人难以区分新旧宝玉公司,故在本案中应当认定宝玉集团与其下属单位合资设立的宝玉公司与宝玉集团为施工合同的共同发包人。


  二、金世纪公司不应当对宝玉集团、宝玉公司偿还施工人渤海公司工程欠款承担连带责任。


  第一,首先本案讼争的法律关系是施工合同纠纷,而不是合作开发房地产合同纠纷。本案施工合同的当事人为宝玉集团、宝玉公司与渤海公司,宝玉集团、宝玉公司为发包人,渤海公司为承包人。施工合同只对合同当事人产生约束力,即对宝玉集团、宝玉公司和渤海公司发生法律效力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。金世纪公司与宝玉集团之间存在合作开发房地产关系,不是施工合同当事人,不应对施工合同承担合同义务。其次,债权属于相对权,相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现,债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,债权在性质上属于对人权。再次,《民法通则》第八十四条第一款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。本案渤海公司主张金世纪公司就宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任,因当事人之间不存在“特定的”债的关系,突破合同相对性也没有法律依据,渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任的上诉请求,于法无据。


  第二,金世纪公司不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行而与宝玉集团、宝玉公司成为共同发包人的事实。一审判决认定金世纪公司参与施工合同实际履行的行为包括:联建合同约定由宝玉集团和金世纪公司共同选定施工队伍。施工人向建设方请款时,金世纪公司在《请款报告》上签字盖章。本院认为,合作开发合同中有关共同审定施工队伍的约定及以后认可施工合同的意思表示与“金世纪公司已实际参与了施工合同的履行”的证明目的之间没有关联性。金世纪公司对施工人《请款报告》的审核行为是为了保障施工款项专款专用,是履行合作开发合同的行为,亦不能因此认定金世纪公司参与了施工合同的履行。


  第三,渤海公司主张金世纪公司对宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任,缺乏法律依据。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。


  一审判决认为,联建利益尚未分割,讼争建设项目在金世纪公司名下,其享有了渤海公司已施工工程的权利,并从该合同中获取利益,据此应承担连带责任。应当看到,金世纪公司虽以取得讼争建设项目的部分房屋作为受益方式,但这是其以土地使用权作为出资应当获得的回报,属对价有偿的商业行为,并非无端受益。


  【简评】


  债是特定当事人之间的法律关系,其主体双方都是特定的,债权人的权利原则上只对债务人发生效力。从这个意义上说,债是相对的法律关系,债权是对人权。债的相对性具体到合同领域即为合同相对性原则,合同的效力范围仅限于合同当事人之间,除法律明确规定外,第三人不能主张合同上的权利,也无需承担合同上的义务。本案最高院的判决严格遵循了合同相对性原则,较好的平衡了当事人和第三人之间的利益。

作者:陈鑫范

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